李泉，瑞安市重大刑事案件律师，现执业于合肥蓝鹏（合肥）律师事务所，严格遵守律师职业道德和执业纪律，秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念，受人之托、忠人之事，最大限度地维护当事人的利益。李泉从事法律工作多年来，恪尽职守，为当事人提供快捷、优质、高效的法律服务，取得了良好的社会效果，为法制建设尽了绵薄之力;在办案中不畏权贵、据理力争、维权护法，受到当事人和法院的高度认可和评价。

发改委全面解答小区道路开放问题

我国将逐渐推广街区制，那么这是否意味着所有的已建成住宅小区都要打开是不是小区所有道路都要变成公共道路以后是否就不存在封闭式小区国家发改委针对这些问题作出了详解。

《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》发布，关于“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区”的规定迅速引起公众关注，尤其“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化”一条。是不是以后所有小区四面围墙都要拆了是不是小区内部道路全都公共化，一下楼就是大小马路昨日国家发改委城市规划专家解释，打开已建成住宅小区不会一刀切，也非简单“拆墙破院”。

昨日，国家发改委城市与小城镇改革发展中心总规划师、规划院院长、教授级高级城市规划师沈迟表示，已建成住宅小区和单位大院打开，不是马上都要改，另外改也是需要条件的。

其实文件已经做出说明，打开住宅区的目的，不是简单把围墙拆了，以开放整个社区，而是为了“解决交通路网布局问题”。一些城市居住区的路网布局已经较密，城市主干路、主次支路的匹配得当，那么即使一个居住小区相对封闭，也就没有打开再开支路的必要了。也就是说，如果某一个住宅小区的道路公共化之后，对于城市干道的交通流量也没有影响，那也同样没有必要去改。

即使对于新建住宅小区，《意见》也强调了“原则上”不再建设封闭住宅小区。沈迟说，比如有的住宅小区在远郊，通过一条路进出城市，那也不是一定要采用街区制的形势，或者一定要打开。“要看具体规划的情况，不会一刀切”，沈迟说，大规模的封闭小区打开之前，也还需要做好路网规划、规划衔接等一系列工作。

还会有相对封闭的居住小区和居住组团

沈迟说，在1993年制定、2002年修订的《城市居住区规划设计规范》里其实已经有了这样的规划思路。其中将城市居民生活聚集地，分为从大到小的城市居住区、居住小区、居住组团三类。

规划学者、中山大学教授说，现在一个居住区通常约1平方公里的面积。居住区以下切割成四五个约25公顷的居住小区，也就是通常所说的“小区”。目前我国很多城市的公共道路切割都停留在居住区这一级别，“典型的就是深圳”，小区内部道路多私有化。

沈迟说，实际上，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开的方式，也不是把这个小区所有的道路都变成公共道路，而是根据该地整个路网的规划需要，将原先被主干路包围的封闭的大型居住区分成若干个居住小区，从而开辟出一些可以过境的公共道路，通常是区别于主干路的主次支路，就能优化整个区域的路网。

这也就是说，市民关于出门下楼就是马路的担心，并不必要，因为还会有相对封闭的居住小区和居住组团，保障居民的生活空间，只是之前的小区太大了，所以才要“逐步打开”。根据2002年版的《城市居住区规划设计规范》就要求“小区内应避免过境车辆的穿行，道路通而不畅”。沈迟说，所谓“通而不畅”，就是不让车速太快，影响安全。

不是要让小区开放，而是着眼路网结构

“是着眼于路网结构，而不是要让小区开放”，沈迟说，未来小区管理单元可以更加分散化，比如一栋或者几栋在一块，而不是好几百栋楼一块儿封闭式管理，一是阻碍城市交通，同时也显得居住区活力不足。

沈迟还表示，对于城区来说，特别应该抓住旧城改造和整片区域棚改的契机，做好路网规划，不能再搞封闭式的大院。一个城市如果一平方公里以内有80个路口才会显得城市有活力。巴塞罗那有108个路口，而合肥可能只有20-30个，所以显得生活气氛不足。

沈迟也建议，目前只有城市居住区规划设计规范，这是不够的，应该同步进行整个城市街区设计规范。中央发布的意见也要求，树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。

房地产开发贷款风险审查要点有哪些？

钟山县律师 ; 赤壁市律师 ; 思茅区律师 ; 鄞州区律师 ; 阳东县律师 ; 固安县律师 ; 黄州区律师 ;;

近年来，房地产开发越来越多，也有很多选择贷款。但是在开发贷款中存在着很多风险，不单单是房地产生意上的，更多的是房地产开发类贷款涉及很多个领域，而且每一个环节都存在着潜在的法律风险。涉及法律关系众多，而我们平时对相关领域也不是很了解。究竟房地产开发贷款风险审查要点有哪些下面由的为你详细介绍房地产开发贷款风险的相关内容，希望对大家有所帮助。

房地产开发贷款风险审查要点

一、房地产开发企业借款人主体资格的法律审查

为全面考察房地产开发企业的主体资格，实践中银行可要求申请贷款的房地产企业提供下列资料：借款申请报告;公司章程、成立批文、经年检并核准登记的营业执照复印件、法定代表人或其授权代理人证明书及签字样本，借款授权书，贷款证年检证明复印件，贷款证卡及复印件;经会计师事务所验审的近三年年报及本期财务报表;房地产开发企业经营资质证书、工商管理部门的注册验资报告、开户许可证及有效税务登记证正副本复印件、法人组织机构代码证复印件;公司最高权力机构或授权机构同意申请贷款的决议、公司主要领导人简历及工作人员文化结构等。

实践中银行对房地产贷款申请进行审查时，重点要对申请人的营业执照和房地产开发资质进行审查。

对房地产开发企业营业执照的审查

对房地产开发企业营业执照的审查，主要是为了确保申请人具有法人资格，可以作为民事主体向商业银行申请贷款。对房地产开发企业营业执照的审查包括，申请人营业执照的经营范围是否包含房地产经营内容，借款人于申请贷款当年取得或换取营业执照的，应提交该当年的营业执照;如借款人非于申请贷款当年取得或换取营业执照的，应提交经过该当年年检过的营业执照。

对房地产开发企业房地产开发资质的审查

房地产开发企业不仅需具有一般借款人都有的营业执照，还需具备房地产开发资质，这是对房地产开发企业作为借款人特殊要求。如房地产开发企业未取得房地产开发资质就擅自从事房地产开发经营活动，则属于违法行为，其从事的房地产开发经营活动应认定无效。

对房地产开发企业资质的审查，应着重审查以下三个方面：申请人是否取得了房地产开发资质等级证书、申请人取得的房地产开发资质证书是否经过年检、申请人取得的房地产开发资质证书是否与其承担的房地产项目的建设规模相一致。

二、对房地产项目资料的法律审查

银行发放的房地产开发贷款对象是房地产项目，因此对贷款项目合法性进行审查是银行防范房地产贷款风险的前提。银行对房地产贷款项目审查应要求借款人提交以下项目资料文件：立项批准文件、可行性研究报告及项目预算报告;建设用地规划许可证;建筑工程规划许可证;土地出让合同及规划红线图、国有土地使用证、地价款缴交凭证复印件;施工许可证;自筹资金比例;合作项目需提供合作开发协议或有权部门批准合作开发的批件。

实践中商业银行对房地产开发项目的法律审查应重点放在立项批准文件和四证上及自筹资金比例上。

对房地产项目立项批准文件及建设用地规划许可证等四证的审查。

银行对房地产项目立项批准文件及建设用地规划许可证等四证的审查应主要注意审查两方面：

1、注意审查立项批准文件及四证的有效性

首先，要注意审查借款人提供的批准文件是否有权机关颁发的。

其次，在审查项目四证时，应注意审查四证的颁发时间，确认四证的有效期。我国有关法律法规规定，开发商取得建设用地规划许可证后，如建设用地被依法收回土地使用权或建设用地超过两年未使用，由城市规划行政主管部门撤消其建设用地规划许可证。开发商在取得《建设工程规划许可证》后，应在6个月内申请开工，逾期未开工又未申请延期或申请延期未获批准，《建设工程规划许可证》即行失效。

建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期，延期以两次为限，每次不超过3个月。既不开工又不申请延期或超过延期时限，施工许可证自行废止。因此银行审查中应注意国家法规对四证时效的规定，防止超过时效导致项目不合法。

2、注意项目立项批准文件及四证确定项目开发地域

根据中国人民银行文件的规定，商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区房地产项目，严禁跨地区使用。银行可根据项目资料提供的有关信息，如批准机关的名称，项目地块的坐落等确保借款人申请发放的贷款项目在本地区之内。

商业银行对房地产项目建设自筹资金的审查

《城市房地产开发经营管理条例》13条规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。”同时中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》文件也规定，“房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%。”银监会颁布的《房地产贷款风险监管指引》将自筹资金的比例提高到不低于35%。

为了满足上述条件，获得贷款，许多房地产企业对自筹资金采取了灵活态度。在实践中，银行要区别情况认真审查：

1、同一房地产项目，房地产企业在多家有银行贷款的，其中一家银行计算借款人自筹资金